2022.08.10

住宅ローンの「フラット35」って何？メリットや気を付けるポイントは？

家の購入にあたって、住宅ローンの利用を検討される方も多いことでしょう。ただ、住宅ローンを借りるためには収入や職業などさまざまな基準をクリアしなければなりません。中には、自営業だとローンが組めないのでは？とか、健康上の理由でローンの審査に通らないかも・・・と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな方におすすめしたい住宅ローンが「フラット35」です。どこが他の住宅ローンと違うのか、どんなメリット、どんな注意点があるのか、今回は「フラット35」について保険のプロに伺いました。

＜お話を伺った方＞バリューライフコミュニケーション株式会社
ライフコンサルタント　金子勝さん
＜資格＞AFP(日本FP協会会員ファイナンシャルプランナー)、TLC(生命保険協会認定FP)
「頭金っていくら用意すればいいの？」「固定金利・変動金利どちらが損をしないの？」「準備・返済方法は？」など住宅購入資金のお話から病気やケガ、失業した時の備えなど、ライフスタイルのお悩みをいつでもご相談ください。

1 フラット35の基本情報・種類や特徴は？
2 フラット35契約の条件
3 フラット35にはこんな商品も
4 フラット35はどんなところがおすすめ？
5 フラット35を利用する際の注意点
6 フラット35を含め、住宅ローンを考える際に気を付けるべきポイントは？

フラット35の基本情報・種類や特徴は？

フラット35は、住宅の購入や新築をする方向けのローンです。また、一部リフォームや増改築、さらには他の金融機関で借りた住宅ローンの借り換えにも利用できます。
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行います。母体となる住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人です。

■返済期間は最長35年、融資限度額は8,000万円
フラット35の返済期間は、その名の通り最長35年。最短は15年（申込み本人や連帯債務者が万60歳以上の場合は10年）です。また、借入期間を20年以下で選択した場合、原則として途中で21年以上に変更することはできません。
100万円以上で限度額以内であれば、建設費または購入金額まで融資を受けることができます。ここには「諸費用」といわれる登記費用や、仲介手数料といったものまで含めることができます。

■保証人不要、団体信用生命保険に加入できなくても利用可能
住宅ローンでは連帯保証人が必要な場合もありますが、フラット35では不要です。また、保証会社に保証料を払う必要もありません。
さらに、健康上の理由などで団体信用生命保険への加入が難しい方でも利用できます。団体信用生命保険とは、ローン返済中に借入している本人が死亡したり重篤な症状に陥ったりした際に、ローンの残金を保険会社が支払う制度です。一般の金融機関では、住宅ローン利用の際に「団体信用生命保険への加入」を条件としている場合が多くなっています。しかし、借入時に健康状態に問題があった場合など加入できないことがあります。その点、フラット35では原則加入することになってはいますが、健康上の理由で加入できなかった人も住宅ローンを利用できます。

フラット35契約の条件

①申込時の年齢が70歳未満であること（実子や孫とリレー返済する場合は70歳以上でも申し込める）
②日本国籍を有していること（外国籍の方でも「永住者」や「特別永住者」の資格があれば利用可能）
③返済負担率が基準値以下であること（全ての借入を含めた年間の合計返済額が、額面年収400万円未満の人で30％以下、400万円以上の人で35％以下）
④資金使途は申込み本人またはその親族が居住する住宅に限られる
⑤住宅の条件
・住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること
・床面積が一戸建てで70平方メートル以上、共同住宅で30平方メートル以上であること

フラット35にはこんな商品も

・フラット35S
特に省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に利用できます。フラット35よりも一定期間金利が低くなります。
・フラット20
借入期間を15年以上20年とすることで、金利を下げられます。ただし、原則として返済途中で借入期間を21年以上に延長することはできません。
・フラット35リノベ
中古住宅の取得と性能向上リフォームをセットにして借入することで、借入金利を一定期間下げることができます。
・フラット50
「長期有料住宅」と国に認定された住宅の購入で利用できます。長期有料住宅はバリアフリー性や省エネルギー性、耐震性などを国が認定した住宅のこと。返済期間を最長50年まで設定できます。

子育て支援や地域振興も
この他、フラット35には、地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、子育て支援や地域活性化などの要件を満たすことで、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付等の財政的支援と合わせて借入金利を一定引下げる制度などもあります。

フラット35はどんなところがおすすめ？

①ライフプランが考えやすい
「フラット35の基本情報」でご紹介したように、フラット35は金利がずっと変わりませんから、将来にわたる返済計画をたてやすいといえます。家づくりは大変大きな買物ですから、家づくりにあたってはお子さんの成長やご自身の仕事のこと、そしていつどの位お金が必要になるかなど、今後のライフプランを考えることをおすすめします。その際に、返済額がはっきりしているフラット35ならライフプランにも組み込みやすいといえます。

②自営業や勤続年数の浅い方でも借りやすい
一般に、金融機関の住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が必須条件で、加入には審査があります。また、「勤続年数3年以上」などの指定のある住宅ローンもありますし、個人事業主は収入が不安定だとみなされ審査が厳しいこともあります。しかし、フラット35は団体信用生命保険への加入が難しい方や個人事業主の方でもローンを借りることができます。

③地方公共団体の補助事業が利用できる
子育てや移住者住宅取得、3世代同居、空き家改修、結婚新生活など、子育て支援や地域活性化に特化した支援を組み込んだフラット35のメニューを地用すれば、一定期間借入金利が低くなります。

フラット35を利用する際の注意点

①他の住宅ローンとの比較検討をしましょう
やはり、他の住宅ローンの金利と比較検討しておくことは必要です。特に、2022年7月現在は低金利なので、住宅ローンの金利も低く抑えられています。（将来金利が上がる場合もある）金利の差は、毎月の返済額にも大きく影響します。

②できれば住宅価格の9割を超えないようにする
フラット35では住宅価格（建築費）の9割を超えて借り入れると、全体の金利が高くなります。不足している分は別なローン（短期返済の諸費用ローンなど）で借りるのも1つの方法です。

③住宅によっては審査落ちの可能性も
フラット35は、購入する住宅について、広さや性能、金額など独自の審査基準を設けています。どんな住宅でも借りられるわけではありません。

④融資手数料が必要
フラット35は保証料が不要です。しかし、融資手数料は必要で、初期費用がまったくかからないわけではありません。

⑤審査期間が長い
フラット35の事前審査は民間金融機関が行いますが、本審査は住宅金融支援機構が行います。民間金融機関の事前審査は数日程度で終わる場合がほとんどですが、本審査では審査が完了するまでの期間が長くなる場合があります。

フラット35を含め、住宅ローンを考える際に気を付けるべきポイントは？

ご紹介したように、フラット35は金利が変わらず返済計画が立てやすい、自営業の方や勤続年数の浅い方でも借りやすい、さまざまな公的支援とのセットメニューがあるなど、条件に該当する方にとってはメリットの多い住宅ローンだといえます。一方で、市場金利が下がっても低金利が適用されない、独自の審査基準があるなどのデメリットがあるのも確かです。
福島県内では、つきあいのある地元金融機関に相談される方も多く、その金融機関の扱う住宅ローンを借りるケースも多いようです。気軽に相談できるのは良いことだと思います。

ただ、住宅ローンは大きな買物であり、返済は長期間にわたります。そして、それぞれのご家庭によって経済状態やご家族の事情も異なります。まずは、ご家族のライフプランをしっかりと考え、それぞれの住宅ローンを比較検討した上で、ご自分に合う住宅ローンを選ぶことが大切です。
金融機関以外にも、ファイナンシャルプランナーに相談することもおすすめです。住宅ローンを含めた将来の家計へのアドバイスを得ることができます。たとえば建物だけフラット35の住宅ローン、土地は変動金利性のローンに分けて借入するなど、その時々の状況を見極め、ご家族の将来まで見越した提案をしてくれるはずです。