失敗しないための住宅ローンの考え方をプロから学ぼう！～FP編～

本格的に家づくりを考える前に、まずはお金のこと。そもそも家１軒を建てるのに、どの位お金がかかるか知っていますか？そして、住宅ローンってどうやって借りるのでしょう。頭金ってどの位必要なのでしょう。今回は、そんな心配について、(有)ＦＰ研究所の橋本真輔さんに伺いました。

＜今回お話しを伺った人＞(有)ＦＰ研究所 ファイナンシャルアドバイザー 橋本真輔さん
弁護士や税理士などの専門家とタッグを組んで、ワンストップで相談できる暮らしの心強い味方。TVやネットにあるお金に関する情報も、その人の立場に置き換えてわかりやすく教えてくれるスペシャリストです。

そもそも家1軒建てるのに、どの位お金がかかるの？

住宅金融支援機構の調査によると、福島県の土地付き注文住宅の所要資金の平均は、約3,818万円（延床面積116.4㎡、35.2坪）。土地があり建物を建てるだけの場合は、平均で3,480万円（延床面積135㎡、40.8坪）となっています。
ただし、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、家の構造によってもかかる費用は大きく変わります。

貯金ゼロでも大丈夫？

住宅ローンの返済に問題がなければ、頭金がなくても大丈夫です。（自分がいくらまでなら住宅ローンを借りて大丈夫なのかを計算することが重要です）
ただ、一方で自己資金から支払う頭金が多いほど、金利が優遇されることもあり、住宅ローンの負担が少なくなります。

★消費税率10％に伴い、住宅取得資金贈与の非課税限度額(※1)が拡大されました。両親や祖父母などから住宅取得資金として贈与を受ける場合、要件を満たせば限度額まで非課税で受取れます。贈与が検討できる方は、この制度を活用して、頭金を準備する方法も検討してみましょう。

※1一般住宅で2,500万円、省エネ等住宅で3,000万円まで非課税となります。ただし、2020年4月以降は段階的に下がるので、タイミングに注意が必要です。

住宅ローンって誰でも借りられるの？

住宅ローンには「審査」があります。「完済時年齢」「借入時年齢」「年収」「勤務年数」「健康状態」「担保評価」「連帯保証」などがチェックされます。
また、自動車等のローンやクレジットカードの利用状況、携帯電話の通信料や機種の割賦代金の支払い状況も影響します。遅れることなく支払っていれば問題ありませんが、支払い遅延があると審査が通らない可能性が高まります。審査の結果次第で、希望通りの額を借りられたり借りられなかったりとなります。

どんなローンを選べばいいの？

住宅ローンの金利タイプには次の3つのタイプがあります。
①変動金利型
6ヶ月ごとに金利が見直されます。3つの中で一番低く設定されることが多く、同じ借入額でも当初の返済額は少なくなります。ただし、将来の金利上昇のリスクは考えておかなければなりません。
②固定金利期間選択型
3年、5年、10年等の一定期間は固定金利で、その期間が過ぎると改めて固定金利期間や変動金利への移行を選ぶ仕組みです。変動金利と同様に、一定期間を経過した後の金利上昇のリスクを考えていく必要はあります。
③全期間固定金利型
全期間固定金利で返済額が変動しないので、将来の資金計画を立てやすくなります。将来的に金利が上昇しても安心だというメリットはありますが、3つのタイプの中で一番金利が高いというデメリットもあります。代表的な商品としてフラット35があります。
将来、収入アップの可能性が高かったり支出が減る見込みがあるか、また貯蓄していける余力の有無なども含めてどのタイプにするか選ぶとよいでしょう。
金融機関の中には、「フラット35＋変動金利」の組合せができるところもあります。

住宅ローンはどこで借りるの？注意する点は？

住宅ローンは、住宅金融支援機構（金融機関が窓口）、銀行や信用金庫などの民間金融機関、財形貯蓄をしている人が利用できる財形融資などで借りることができます。
金融機関によって手数料や保証料等の諸費用が違うので、表面の金利だけで判断しないようにしましょう。
また、団体信用生命保険の保障内容、繰り上げ返済金額や手数料、金利優遇の条件、つなぎ融資をうけられるか等もチェックしましょう。

※団体信用生命保険（団信）とは…
住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。住宅ローンの種類によって利用可能な団信の種類が異なります。

※つなぎ融資とは…
住宅ローンは家が完成してから融資が実行されるのが一般的ですが、注文住宅を建てる場合など、建築費用を分割で支払うことが多く、着工金や中間金など住宅の完成前に支払う代金が発生します。それらの費用を一時的に用立てるローンのことを「つなぎ融資」といいます。あくまでも「つなぎ」なので、住宅ローンが実行されたらそのお金でつなぎ融資を返済する仕組みです。

★住宅ローン返済額シミュレーションを使ってみよう!
金融機関やハウスメーカー等の住宅ローン返済額シミュレーションサイトを使えば、自分で住宅ローンを比較検討することができます。

その他、家を建てる際にかかる費用はどんなものがある？

手続き上の印紙税や登記費用、火災保険料などが考えられます。また、外構（カーポートや塀など）費用が別途必要になるケースもあります。

資金の相談はどんなところに相談すればいいの？

住宅購入資金のことだけではなく、将来に必要になるお金をトータルでアドバイスしてくれる金融機関やファイナンシャルプランナーに相談すると良いでしょう。また、実際に家を建てた人の話を聞き、参考にするのもおすすめです。

まとめ

『家』は人生で一番大きい買い物といってもよいのに、支払いについてはよくわからないまま、勧められた住宅ローンを契約してしまうという方が意外に多いようです。
長い人生を楽しむためにも、住宅ローンの支払いが重荷にならないようにしなければなりません。
そのためには、ご家族のライフプランを考えることが大切です。まずはお金の流れを「見える化」して、ご家族に合った支払い方法、住宅ローンを選びましょう。

※この記事は2019年10月に制作したものです。

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